导读：笔者站在项目投资开发角度，从乡村项目开发价值评估、备选方向、操盘模式等多方面分析，得出论断：乡村项目开发不能做无本之木，无源之水，吸引社会资本的前提是做好区域特色产业培育。
一、乡村项目开发价值评估标准
1、是否具备特色产业及发展优势
本区域特色产业及核心市场竞争力的产业是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础。评估项如下：
1）特色产业产品商品化程度。是否具备生态精品农业品牌、质量保障体系建设是否健全，是否具备迎合新零售业态下的电商、礼品渠道的包装及供应能力。
山东沂南“沂匠沂品”区域公用品牌应用
2）特色产业规模化、标准化程度。区域内新型农业经营主体培育情况，成方连片土地流转面积，适度规模化经营状况，都是支撑规模化的核心数据。规范化管理程度，绿色有机无公害认证数量及面积，GAP良好农业操作规范认证程度等都是支撑标准化程度的核心数据。
3）产业化融合程度。产地预冷、保鲜、储藏等公共设施建设情况及开放程度，产地商贸流通批发市场建设情况以及农旅、工旅、文旅资源分布及建设基础。
山东昌乐鄌郚镇“鄌郚黑猪”地标产品基地
可操作项目：农业产业培育、农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区等
2、土地资源基础
项目地块规划总面积决定了项目体量，建设用地指标决定了项目开发是否能够保障投资大平衡。
1）建设用地：商业及餐饮、旅馆等商业设施用地，娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地，度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地。
2）农业用地：特色产品核心产区优质土地资源是否在整体项目规划范围。
3）休闲农业用地：农户自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地资产流转情况。一是可以降低开发难度，二是可以盘活偏僻、闲置村落资产。
可操作项目：田园综合体、乡村旅游度假区、传统村落保护等
3、区位交通交通基础
1）大区位：都市圈、经济圈、比邻客源市场是否具备优势距离、资源及目标消费市场。
2）大交通：高铁、高速出口、民航是否具备商贸物流条件及旅游人群的可进入性。
3）小交通：内部交通网、路面硬化情况，是否具备发展基础，是否需要投资升级。
4）区域政策：县区对该区域的整体发展规划及教育、医疗等公共资源倾斜程度。
4、旅游业资源基础
1）自然资源：是否具备在地质地貌、人文、动植物等良好的生态基础及资源特色。
2）人文资源：遗址遗迹文物等资源及历史故事，传说等文化脉络，民居建筑形态、风格、颜色等特色。
3）旅游周边：旅游产品开发程度，主要是旅游品牌、文创产品等。停车场、有一定规格的酒店、公厕、医疗设施等旅游接待设施资源。
5、项目参与者诉求
上级政府、村集体、村民等参与主体的发展诉求。这关乎是否能充分调动各参与主体的能动性。
二、乡村项目开发方向
所有的方向都离不开区域产业基础和产业化程度，笔者结合资料及实际案例，从要点和适用两方面，给出几个开发备选方向，各位看官对号入座。
1、产业带动
要点：深入调研梳理项目区域内每个乡村的特色产品产业，打造“一村一品”，以产业商品化为抓手，完善全产业链，强化产业优势，凸显产业带动效应。
适用：具有明显产业优势的村镇，经济较为发达区域
2、现代农业
要点：以工业化手段打造现代农业，通过系列示范园区建设，提升农业机械化、智慧化程度，深入结合工业旅游。
适用：产品主产区，机械化智慧化程度较高。
山东临邑临南镇“临南西红柿”百亩智慧大棚
3、生态休闲
要点：基于区域自然生态资源及文化特色，以村落、乡野、田园等环境符号为基础，规划提升住宿、餐饮、娱乐等基础设施打造乡村旅游示范区或休闲农业综合体。
适用：传统村落、山水生态优良区域
4、城郊乡村
要点：新型城镇化、美丽乡村、城郊田园加大城乡发展融合力度，以多品类乡村优质产品及体验为主的乡村短途旅游。
适用：经济发展较好的城区周边，公共基础设施相对完善。
三、操盘模式
1、确定开发主体
1）村镇级统一整合开发
村集体成立专业合作社，以自筹资金形式，将村内闲置土地及房屋资产流转过来，统一整合开发。
2）村集体+开发公司共同开发
村集体与开发公司合资成立开发公司或合作社，引入外来资金，对村里的闲置资产进行统一流转，村集体资产入股，开发公司资金入股，整合开发运营。
2、资产流转形式
1）出租：流转步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。
2）入股：农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，参与股份制或股份合作制经营，分红以入股的资产使用权为依据，按经营效益的高低确定股红数额。
3）出让：就是类似于拆迁补偿的形式，出让剩余土地使用权出让给政府或承包方。
以上各种操盘方式，各有利弊，关键看实际情况。
总之，乡村项目开发要有一个基础四个原则：一个基础就是特色产业基础（包括产品品牌、质量等商品化程度）；
四个原则：特色鲜明，三产融合、宜居宜住、专业运营。
发布时间：2019-03-15